借入金でアパートを建築後、賃貸
最もポピュラーな対策としてよく行われているのが、借入をしてアパートを建築し、賃貸する方法である。この対策の基本的仕組み効果及び注意点を説明していこう。
＜基本的仕組み＞
借入金1億円でアパートを建築
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借入金とアパートの評価額（約6,000万円）との差額が、評価減となる
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そのアパートの敷地も,貸家建付地の評価減が使える（約20％）
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固定資産税も居住用土地となり、一戸あたり１／６（200ｍ2まで）又は、 １／３（200ｍ2超）となり相当な減額が見込める。　
＜注意点＞
1、 採算、立地の検討 アパートの立地が悪い所だと、入居者もなく、借入金の返済もままならず、相続対策どころではなくなる。
2、 資金計画 その地域の賃料相場、入居状況,、空室リスクを考慮した場合においても、借入返済可能か否かを十分に検討する必要がある。
《設例》
Ａさんは、自宅とその他に更地（３００坪）を持っています。その更地に借入をして２億円のアパートを建築した場合の節税効果を見てみましょう。
・相続人…… 子供二人
・相続財産… 自宅5,000万円
自宅の敷地1億円（１５０ｍ2）
更地3億円
・前提条件… アパートの相続税評価額1億2千万円
借地権割合‥７０％
借家権割合‥３０％
（1）対策前
評価額 5,000万円（自宅）＋1億円（自宅の敷地）×（１−８０％）（小規模宅地の減額）＋3億円（更地 _評価額）＝370,000千円
課税遺産総額 370,000千円−（5,000万円＋1,000万円×２）（基礎控除）＝300,000千円
相続税額 300,000千円×1/2×40％−15,200千円）×２人＝89,600千円
（2）対策後
評価額 5,000万円（自宅）＋1億円（自宅の敷地）×（１−８０％）（小規模宅地の減額）＋3億円（更地 _評価額）×（１−７０％×３０％）＋1億2千万円（アパート）−2億円（借入金）＝227,000千円
課税遺産総額 227,000千円−（5,000万円＋1,000万円×２）（基礎控除）＝157,000千円
相続税額 （157,000千円×1/2×30％−5,200千円）×２人＝　36,700千円
節税効果
（1）−（2）＝52,900千円（59％）